Недавно услышал на остановке разговор двух женщин. Солидная тетушка рассказывала подруге, что собирается продать квартиру в центре и переехать на Молдаванку. «Так страшно, — говорит, — никогда еще этим не занималась, а вдруг кинут?». «Мда, — подумал я, — в городе десятки агентств недвижимости, которые уже много лет декларируют заботу о клиенте. И все равно людям тревожно. А каково было продавать в квартиру в славные 90-е, когда в роли посредника выступало не агентство, на которое хотя бы можно подать в суд, а таинственный и неуловимый маклер?». Эти размышления привели меня к Людмиле Сергеевне Заболотной, редактору и журналисту, а в прошлом — активной участнице зарождающегося рынка недвижимости.

Когда появился рынок недвижимости и откуда взялись маклеры в стране, где не было ни рыночных отношений, ни специального законодательства?

Профессия и рынок возникли одновременно. С 1991 года началась приватизация жилья и стали появляться единичные квартиры на продажу. В первую очередь, государство разрешило торговать кооперативными квартирами, в которых были выплачены паи. Дело в том, что в советское время бесплатно получали жилье не все. Многие отказывались стоять в очереди и выкупали у государства жилье на определенных условиях. С появлением рыночных отношений оказалось, что эти люди являются полноправными хозяевами своих квартир и могут их продавать.

Между тем, кооперативных домов в Одессе было мало, по большей части — в спальных районах. Впереди всех были Черемушки — ужасные 1-2-хкомнатные «хрущевки», старые и без ремонта, — они оказались самым ходовым товаром.

А маклерами становились люди, которые остались без работы. Как правило — работники конструкторских бюро, оказавшиеся после развала СССР «лишними», учителя, которым не платили зарплату, а также преподаватели вузов. Вообще педагоги были наиболее успешны, потому что у них лучше подвешен язык и они быстро научились продавать. К тому же, про них было понятно, что не обманут.

Что представляла собой работа маклера?

Многие люди по какой-то причине не могли или не имели времени заниматься своим квартирным вопросом. Поэтому они обращались к тем, кто остался без работы, а они, в свою очередь, читали газеты, объявления. Квартир было настолько мало, что продать человеку квартиру и купить ему другую было хоть сложно, но реально.

А сколько стоило жилье?

Цены на недвижимость тогда были смешными. Например, в 1991 году 2-комнатная квартира стоила 3-4 тысячи долларов. Через год — уже 7-8 тысяч. Но если сравнить с существующими тогда ценами, — это вполне солидная стоимость. Например, в 1991 году прожиточный минимум среднего человека составлял 20 долларов.

Особенностью рынка начала 90-х было то, что цены не зависели от района. Двухкомнатная квартира и на Черемушках, и в Лермонтовском переулке стоила одинаково.

Много ли брали маклеры за свои услуги?

В середине 90-х была единая такса — 500 долларов. Что бы ты ни продавал. Из этой суммы на руках у маклера после завершения сделки оставалось 300-400 долларов, а остальное шло на нелегальную оплату согласований. Например, справка-характеристика на продажу квартиры стоила 50 долларов, а опекунский совет (если в квартире были дети) — 100 долларов. Отдельно покупатель или продавец, а иногда — и тот, и другой, — платили за сделку, договор купли-продажи у нотариуса и так далее.

И часто удавалось маклеру заработать?

Без работы не сидели. Даже совершая по сделке в месяц, можно было шикарно жить. А удачливые посредники за месяц могли купить машину, а за год — дом. С заработками современных риэлтеров не стоит и сравнивать. При этом услуги агентств недвижимости сегодня стоят гораздо дороже, ведь сейчас они требуют 5 или 7% от стоимости сделки.

Кстати, когда появились первые агентства недвижимости?

Практически одновременно с частными маклерами. Уже в первые годы нового уклада возникло неимоверное количество небольших агентств в подвальчиках или арендованных квартирах, куда шли работать безработные люди. Многие из них, поднаторев, решили: зачем мне работать на кого-то и получать 30% от стоимости сделки, если я вполне могу делать это сам? И вскоре появилось очень много частников.

За счет чего агентства вытеснили частных маклеров с рынка?

Им изначально было проще заводить и поддерживать нужные связи, они набирали целые штаты юристов и риэлтеров. Поэтому постепенно рынок оказался поделен между крупными игроками. И маклеры, даже самые опытные, были вынуждены устраиваться к ним на работу. Окончательно прослойка частных маклеров, по моим наблюдениям, исчезла на пике строительного бума — в 2005-2006 годах.

Сейчас много говорят о том, что 90-е — время криминального беспредела. Насколько безопасно было работать маклером и часто ли они «кидали» своих клиентов?

В те времена вполне спокойно можно было работать и без «крыши». Что касается обмана клиентов, то лично я не знаю ни одного человека, который остался бы без квартиры. «Кидали» на стоимости услуг, на удобствах в квартире. И грешили этим как раз крупные агентства недвижимости, защищенные от любых посягательств деньгами и связями.

Напротив, клиенты всегда были не прочь «обойти» маклера — после того, как он сводил покупателя и продавца, его «теряли», а сделку оформляли самостоятельно. Впрочем, такой прием популярен и сегодня.

А были у вас какие-то свои профессиональные хитрости?

Да. У меня была особая «метода» на случай, если нужно было купить квартиру, на которую уже положило глаз какое-то агентство. Тогда я брала за руку свою маленькую дочь, шла в эту квартиру и говорила: «Вы знаете, я звоню все время в агентство, а мне вашу квартиру все никак не могут показать, гады такие. Пустите посмотреть!». И затем покупала как бы для себя, а на самом деле — для клиента. Например, таким образом я купила замечательную 1-комнатную квартиру в Воронцовском переулке для подруги своей мамы. А однокомнатные в центре Одессы — огромный дефицит.

Насколько мне известно, «золотая пора» для одесских маклеров наступила, благодаря оттоку населения за рубеж и расселению «хрущевок». Расскажите, как это происходило?

Ну, очередной выезд за границу начался с конца 80-х годов. Уезжали все, кто мог. Истерически. Но действительно крупные продажи пошли в середине 90-х, когда появлялся вожделенный клиент — «новый русский». Как правило, это были молодые ребята, которые ходили в модных тогда кашимированных пальто и в шляпах. Они любили сами ходить по городу, высматривать дома и говорили тебе: «О! В этом доме я хочу жить, купи мне там квартиру!».

И вот, приходил в квартиру маклер и говорил: «У меня есть покупатель и он предлагает такую-то цену. Хотите — соглашайтесь». Люди переезжали на Таирово, на Черемушки, на Слободку, лишь бы уйти из надоевшей «коммуны», забыть о ржавой ванной, грязной тесной кухне и конфликтах с соседями. Насколько я знаю, получив наконец отдельное жилье, отселенцы были очень довольны.

Насколько прибыльным было расселение коммуналок?

Я договаривалась с «новым русским» и получала от него свои 500 долларов. Но иногда можно было просить и тысячу — он ведь «новый русский». И затем я еще получала деньги от каждого, кого расселяла. Поэтому продавать коммунальные квартиры тогда было чрезвычайно выгодно.

А часто бывало, что люди не хотели переезжать?

Практически в любой коммунальной квартире находился человек, который говорил: «Я здесь живу уже 60 лет и никуда отсюда не уйду». В основном это были вредные старушки. Но маклеру чаще всего даже не надо было вмешиваться — вопрос с ними решали соседи. Я знаю историю, когда жители коммуны по ночам собирались на кухне и обсуждали, как бы извести бабушку, которая не хотела продавать свою комнату: удушить ее или отравить, или же оставить включенной газовую плиту, чтобы она угорела? Представляете? То есть люди были способны на многое, лишь бы переехать в отдельную квартиру. Но попадались «коммуны», на которые маклеры ставили крест, потому что было понятно, что она не продается.

А были жильцы, которые шантажировали покупателя, многократно превышая цену?

Торговаться имело смысл, когда было очевидно, что у покупателя много денег и ему нужен именно этот дом. Так было, например, с Пасторским домом возле Кирхи на Новосельского. В свое время там было 3 или 4 «коммуны» и мне пришлось заниматься их расселением. Вначале люди бежали оттуда, как сумасшедшие, но потом остались самые стойкие, которые смекнули, что имеют дело с религиозной общиной, которая не станет давить на них или подсылать бандитов. И что тут началось! Таких торгов я еще не видела. Например, одна семья при существующей тогда стоимости 3-комнатной квартиры 20 тысяч долларов выторговала себе дом за 70 тысяч. И немцы заплатили. А один дошел до того, что открыл перед ними атлас, нашел там Швейцарию и заявил: «В таком-то месте на границе с Италией купите мне домик».

И что, купили?

Нет. Удалось переубедить.

Чем можно объяснить моду на центр, когда довольно таки ветхие и неухоженные дома в исторической части города стоят в 2-3 раза дороже, чем качественный новострой?

Старые дома престижны по всему миру. Поэтому у нас очень часто выкупают квартиры иностранцы. Их не смущает качество, они хотят жить на Дерибасовской. Так что разница в ценах будет сохраняться.

Сегодня в Одессе наметилась положительная тенденция: бизнес-организации полностью выкупают дом и потом делают капитальный ремонт. Такие дома есть, например, на Гоголя, Екатерининской, в Лермонтовском переулке. Благодаря инвесторам они выживут, а остальные, думаю, — нет.

Что бы вы посоветовали человеку, который хочет купить жилье в центре и притом в добротном доме?

Дома в центре города создают обманчивое впечатление. Внешне здание может выглядеть прекрасно, а на самом деле — оно аварийное или падает. Желательно, конечно, начинать знакомство с ЖЭКа. Этого никто не делает, а нужно делать. Ведь именно в ЖЭКе знают, является ли этот дом аварийным, не падает ли там крыша и нет ли в подвале воды? Стоит также обратить внимание на наличие трещин на стенах, наличие перекосов. Потому что сейчас качественных старых домов нет по определению. Они все с какими-то дефектами и только вам определять, совместимы ли они с вашим желанием жить в центре города.

В объявлениях о продаже недвижимости в исторической части города часто можно натолкнуться на название «бельгийка» и даже «бельгийский проект». Что это за формат?

Нет такого формата. Я не знаю, кто придумал это определение, но он явно не разбирался в вопросе. «Бельгийками» у нас называют 4-5-этажные дома с мраморными лестницами, причем это может быть как стиль модерн, так и псевдобарокко или ампир. Соответственно, разное время постройки. А «бельгийский проект» — вообще абсурдное выражение, потому что типовое строительство началось максимум в 30-х годах ХХ века, а до того каждый дом был индивидуален. Поэтому планировки в «бельгийках» очень разные. Я уже не говорю о том, что большинство квартир в них были переоборудованы в коммунальные и подверглись перепланировке.

Можете привести пример самой несуразной планировки?

Несуразную планировку можно найти в любой коммунальной квартире. Потому что когда они заселялись разными жильцами, им нужно было для проживания поделить ее на ячейки. Очень часто в Одессе получалось так: при входе расположена маленькая прихожая или коридор, далее идет огромная гостиная и уже потом — отдельные комнаты. После уплотнения жить в проходной гостиной никто не хотел. Тогда в ней ставили перегородки, делая комнаты и отрезая коридор. Следы подобных перепланировок обычно видно по падуге на потолке.

Вот пообщался я с вами, Людмила Сергеевна, и у меня сложилось впечатление, что для того, чтобы быть хорошим маклером или риэлтором, нужно очень много знать. Как вы считаете, необходимо ли специализированное риэлтерское образование?

Чтобы продавать недвижимость нужен, во-первых, общий багаж знаний, который — если он есть — копится чуть ли не с детства; во-вторых — умение разговаривать с людьми, гибкость. Хорошо бы иметь строительное образование, но обычно остальное приходит с опытом. Например, бывалый маклер сразу видит, как можно сделать перепланировку, находит сильные и слабые стороны квартиры. Поэтому специализированное образование — это чересчур. Как я уже говорила, маклерами становились и инженеры, и учителя. Я, например, по образованию — русский филолог. Единственное, на чем я настаиваю, — это знание истории и типологии недвижимости. Человек должен на глаз определять, когда и из каких материалов дом построен, каковы особенности его конструкции и планировок и так далее. Без этого ему не о чем говорить с клиентом.

Михаил Мейзерский